新築物件・中古物件の家賃を比較する
不動産投資の優劣は一般的に投資に対するリターンで表されます。
しかし、そのリターンを予測するための数値、たとえば家賃や土地、建物の価格などは算出された時点のもので、将来まで保証されたものではありません。
不動産投資は長期に渡る投資ですので、その時点のデータのみで判断することは困難です。
でも、過去および現在のデータを元に、将来の収益を推測するのが不動産投資の醍醐味とも言えるのです。
その中でも重要なのが家賃ですが、新築家賃と中古家賃を同列に扱うことは危険なのです。
なぜ、危険なのか。それは新築家賃と中古の家賃には「大きな差」があるからです。
そこで今回はその「大きな差」について、すなわち新築物件と中古物件の家賃を比較する際の注意点についてご説明しましょう。
新築家賃の注意点1 新築プレミアム
たとえば、同条件で、新築物件と築5年の部屋があったら、どちらに住みたいと思いますか？
大多数の人が新築を希望するでしょう。希望する人が多いということは、その分、家賃を高くできるということになります。これを一般的に「新築プレミアム」と言います。
でも、この新築プレミアム最初の入居者が退去してしまえば、次の募集からは新築物件ではありませんので、通常の家賃になります。
もし、新築プレミアムが通常家賃に対して8%であったとしたら次の募集家賃は8%ダウンとなります。
プレミアムが高ければ高いほど、次の募集のときに下落幅も大きくなる危険性があり、注意が必要です。
新築家賃の注意点2 想定家賃
新築物件の場合、未完成の物件の購入を検討する場合もあります。
その場合は、もちろん実際に入居者がいるわけではありませんので、家賃については不動産業者が査定した「想定家賃」が提示されることが一般的です。
しかし、この場合の家賃はあくまで「想定」の範囲内で、確約されたものではありません。査定には、その地域の家賃相場を考慮し検討されるのですが、その判断には裁量の余地があります。
一般的には適正に査定されているものと思われますが、家賃相場は常に変動していますので、不動産業者が新築物件を計画した当初の家賃相場が完成時には違っている場合もあります。
実際に購入を検討する場合には、ネット上で調べたり、また実際にその地域の不動産業者にヒヤリングをするなどの調査は不可欠です。
