不動産投資ラボ

中古マンション投資のメリットは新築マンションより低価格で利回りの良い物件をみつけ、物件を確認してから購入ができる事などがあります。またデメリットとしては新築マンションより設備が古く、節税効果があまり期待できないこと、などがあります。

中古物件にはバブルを一度通り越している物件も多く、破産者の競売物件等、資金繰りが厳しく一般の方々には危なくて手が出せない物件も多く出回っていますので注意が必要です。例えば１棟の中に１室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、１棟まるごと資産価値が下がってしまうことがあります。物件の管理面からみても１棟全室の賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合と、一般の分譲マンションで１室ごとに賃貸管理会社が違う場合とでは相当な違いが出てきます。管理費、修繕積立金などが滞納されているケースも多く、その場合には新しいオーナーの負担になってしまうこともあるのです。

建物自体の保証についてもバブル前後の物件は保証期間が２年間しかなく、欠陥物件等の問題に至ってしまうこともあり消費者保護の観点から「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が平成１２年に制定されました。ですが法律制定前の中古物件は該当しませんので保証はありません。新築物件の場合はこの法律に基づき１０年間保証の対象物件となりますので、その点は安心ということになります。

中古物件を購入する場合、個人で裏の裏まで物件を細かくチェックして購入出来る方は非常に少ないです。調査会社に依頼しても調査費用等もかかってしまいます。中古物件の場合には業者でさえ優良物件は手に入れにくいという状況のようです。また実際に購入を考えた場合、ローンをつけにくいという点もあります。中古は現金でポンと買うか、自分自身でローンを組めるところを探すというのが原則ですが、危ない物件も多いので融資を受けることも厳しいようです。

中古物件１室の購入の場合、他のフロアーや他の部屋がチェックできないという点も不安な要素です。それに比べ１棟全室の賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合、全入居者のチェックをしているので、オーナー様にとっては安心な物件といえます。１棟全室の空室保証とあわせて賃貸管理を１社が責任をもって実施している場合は、さらに厳しく全入居者のチェックをしています。