不動産投資ラボ

新築投資物件と中古投資物件の違い、それぞれのメリット・デメリットをまとめてみました。

◆新築投資物件のメリット・デメリット
１.小額の自己資金で始めることができる。
物件評価次第ではありますが評価の高い物件は９５％融資も可能となります。つまり資産価値について金融機関の第三者査定が入って評価しているので安心であるということです。一般の方々にとってはそのような購入方法が無駄に高価な物件を掴まされずに済む安心な方法のひとつであるということです。

２.長期空室保証（２０年以上）でリスクヘッジができたり、毎月の家賃など安定して収入が得られる。
「収益なくして投資にあらず」と言われます。長期空室保証（２０年以上）でリスクヘッジができるのは新築で、しかも限られた優良案件のみとなります。毎月の家賃など安定収入が確保でき、融資返済も計画的にできることが大切です。高利回りの中古物件に多いのが「空室」という問題です。購入前の高利回り表示はあくまでも満室想定での利回り表示となっています。いわゆる”机上の空論”ということです。ですから長期空室保証（２０年以上）での保証があるのかどうかが重要な要素となってきます。中古物件対象の２年程度の保証では不安定といえますし、数年後には「空室」という可能性も出てきます。このように保証期間で物件の真の評価が判定されているといっても過言ではないと思います。中古物件の場合、入居者の入れ替わり時の空室期間は以外に多く、募集期間やリフォーム修繕クリーニング期間などの費用負担も考慮し検討して行った方が良さそうです。

３.場合によっては売却益も得られる。
東京２３区の基準地価は２００５年には１５年ぶりに上昇し、路線価の数倍で取引される土地も相次いで現れはじめました。以前は”強い”と言われていた地方都市ですが、東北や四国の地価は今では前年比１０％近い下落が続き、一部の専門家の間では現在の半分になるとの予測もあります。近年では投資物件として将来性のある東京に集中する傾向がみられはじめました。２００６年末頃から都心部のマンション販売価格が２割程度上昇するとの販売予想が多くでていて、このことはマスコミにも取り上げられているような状況です。
ただし建築基準や規制が厳しくなる前のものとその後のものは評価が割れています。新耐震基準や２００５年末の耐震偽装事件以降の厳しい基準において設計・建築されたものが今後の中古取引マーケットにおいては重要度が高くなるとみられています。

４.税制上のメリットが大きいこと。
サラリーマンの方でも年間１０～１２０万円程度の税制上のメリットがあること、場合によって税金還付・減額の節税効果も期待できます。そして相続税対策としても期待できます。ひとつ大きなものを所有するよりワンルームマンション数個に小分けした方が相続時に分け易いなど、さらなるメリットも生まれてきます。また精算課税を利用した贈与の場合などにも有効です。